小产权房合法后,会影响大产权房价吗 ?

来源：美房网投资俱乐部发布时间：2020-07-12 09:27:52

　　连续几篇关于小产权房的国家级报道，让小产权房一下子热闹了起来。

　　7月6日，在北京市丰台区方庄桥西南，全国首个集体建设用地租赁住房项目成寿寺社区正式开始运营，首期235套二三十平米户型全部租罄。

图，成寿寺社区

　　6月30日，中央全面深化改革委员会第十四次会议发表公告指出，深化农村宅基地制度改革，要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。

　　6月23号，新华社发表《整治小产权房考验政府智慧》的文章，指出：“解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争”

图，新华社文章

　　看到上面*级别决策层会议的公告内容，对政策敏感的人一眼就看出来重磅内容，那就是小产权房不仅仅合法了，还开始落地了。

　　明眼人更能看清楚，政策里面反复强调的就是使用权和租赁权，让使用权可以拥有资格权和财产权。

　　所以，政策的方向就是让使用权跟所有权分离，尤其是让使用权跟所有权一样可以登记备案拿到法律认可的资格权，通过转让实现财产权的收益。

　　所以，新华社文章指出的“使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争”就是指的集体建设用地跟国有建设用地同地同权就是使用权上面的同地同权，并非使用权跟所有权同地同权。

　　小产权房转正，仅仅是使用权方面得到国家法律认可，并非是小产权房摇身一变成为了大产权房。当然，除非给国家补缴土地出让金，也就是大产权房跟小产权房的差价，这个时候小产权房才可能真正转变为大产权房。

　　让小产权房仅仅拥有使用权，而大产权房拥有所有权，两种房产独立运营互不干扰，这就是新华社文章的题目《整治小产权房考验政府智慧》。

　　明年一月一号，民法典正式开始执行，居住权可以正式在不动产登记中心登记备案，标志着符合规划许可的小产权房可以通过登记受到法律保护。但是绝对不是小产权房可以转成大产权房跟大产权房同等价格。　　

图，民法典

　　那么，大产权房跟小产权房的差价到底应该多少呐?这个就交给市场来给出真实的答案。

　　昨天，一位网友老师说自己买的丰台区程庄北里小区的小产权房受到*近小产权房转正的刺激价格出现上涨成交活跃，完全不受当前北京大产权房价持续下跌的影响，从当初六千元现在涨到三万出头，而周边大产权房仅仅五万出头，也就是小产权房房房价已经是周边大产权房房价的五分之三。

　　前面，我的文章里面给出了我的0元置业几十个微信群的调查结果，经过调查测算，目前七十年使用权的小产权房的价格是七十年大产权房的三分之一属于比较合理范围(比如600万市值的大产权房出让七十年居住权仅仅200万)。目前北京*规模的小产权房通州太玉园房价一万六七，周边大产权房均价五万，就是这个比例。

　　而之所以小产权房跟大产权房有三分之二的价差，原因就是以前的小产权房都是限购限售的，只能私下交易，所以有这么大的价格差距。所以，一旦明年随着居住权正式可以登记受到法律保护，也就相当小产权房取消了限购限售，跟大产权房必然缩小大产权房跟小产权房的价格差距，也就是从现在的三分之一转变为三分之二到二分之一的价差之间。

　　这就像北京以前的商住公寓不限购限贷的时候所以，价格跟住宅房产几乎相同，但是限购限贷之后，价格下跌四成，跟小产权房价格基本接近。

　　所以，上面的当前已经是大产权房价的五分之三的小产权房就没有了上涨动力，而那些只有大产权房价三分之一以下的小产权房价才有上升动力，当然前提还是符合国家规划的小产权房。

　　所以，一旦小产权房的使用权合法以后，不会给大产权房带来严重冲击，仅仅只能带来局部冲击，也就是大小产权房价的的价格差贵会缩小，但是绝对不会跟小产权房同价。

　　正是看到了这点，所以决策层敢于给小产权房的使用权合法化，就是看清楚了这点。否则，如果小产权的使用权跟大产权的所有权真的同等价格了，那么必然不会让小产权房合法。毕竟，房地产调控的目标就是“稳地价，稳房价，稳预期”，其中稳地价放在了*位，而土地出让金又是国家经济发展的命脉。

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