买房攻略 | 详解!一手房购房流程知识宝典

　　核 心提示：有买房打算，但是还没有付诸实施的朋友们，你们对买房的具体流程了解吗?

　　一般情况下，人们在购房过程中，需要不断地依靠商家提醒，进行相关手续的办理。因此，商家仿佛成为了人们在买房过程中的重要“拐杖”。实际上，我们大可不必求助商家，因为只要求助就意味要“受制于人”，在一定程度上破坏我们购房者和商家之间的平等关系，对购房者十分不利。

　　而且，如果我们自己对购房流程十分熟悉和了解，那么我们完全 能够自行办理每一步的相关手续。这样，我们就可以在买房的过程中保持相对的独立性，不至于被商家牵制，是我们自由购房的重要保障。

　　现在为那些计划买房，但还不了解购房具体流程的朋友们简单介绍一下新房购房购房流程，希望能对朋友们有所帮助。

　　一 准备工作篇

　　1、买房能力评估：

　　购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。

　　2、买房前的心理准备：

　　(1)对楼盘价格作好心理准备。

　　在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。

　　首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是50万，那么您可以购买均价6000元/平方米，面积80平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积100平方米的房屋等。

　　其次，对房价的上 升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升 值。

　　这也要从两个方面来进行判断：

　　如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升 值的因素。

　　如果是投 资或自住兼投 资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。

　　* 后，楼盘价格受外部因素影响较大，近期由于众所周知的原因，房价正在下跌，但未来楼市前景并不明朗，今后的房价趋势未曾可知，因此，购房者在购房前一定要端正心态，不能以投 资的心态购房。

　　②对购房区域做好心理准备。

　　通过第 一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。五个步骤可以帮你选择* 佳购房区域——

　　第 一步：看资金：对比城市各个区域的房价，筛选出可以承受的购房区域。

　　第 二步、看规划：通过发展前景，对购房者可以承受区域进行价 值排序。

　　认真研究一下城市总体规划，筛选出城市重点发展区域。每个城市规划局网站都会公示城市总体规划。

　　在总体规划中，要关注两个方面信息：a、城市总体规划中写明的城市中 心、地区级中 心，其中，城市中 心区域属于城市的重点发展区域，其次，地区级中 心属于城市次重点发展区域;b、城市发展方向，城市主要发展方向区域肯定优于其他发展方向区域。

　　通过分析，购房者可以把整个城市板块进行排序：首 选购房区域肯定是城市中 心，次选区域是城市发展方向的地区级中 心，* 后选择不是城市发展方向的地区级中 心。

　　第三步、看教育：选择* 优质教育资源区域作为首 选区域。

　　购房区域如果在规划层面相差不大的情况之下，首先应该对比的是教育配套。学 区房，你懂的!

　　第四步、看交通：选择交通*为便捷、通勤时间*短的区域。交通主要对比方面有四点，分别是通勤时间、轨道交通、公共交通、道路交通四个方面。

　　对此，购房不需要实地去体验各个区域交通情况，只要灵活使用地图软件即可。如，公交线路，购房者只要在区域搜索“公交”，地图就可以显示区域所有的公交线路;通勤时间直接使用地图的导航功能，就能知道有多少里程、有多少时间。

　　第五步、看配套：选择生活便利程度* 好的区域。

　　对比配套设施的内容、档次。配套设施内容主要围绕生活便利程度，主要对比的的是菜场、超市、商业中 心、娱乐设施等等各种配套设施。在地图上搜索各种配套设施的关键字，都会非常清晰显示。

　　③对自己的偿贷能力做好心理准备

　　如果您准备一次 性付款，那么* 好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

　　据财务专家建议，住房贷款* 好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。

　　④对购房风险做好心理准备

　　由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。

　　因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。

　　3、买房前的资金准备

　　买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。

　　如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

　　因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：

　　①一次性付款或贷款

　　如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格(贷款买房资格要求：初期的* 大支出就是*款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付*款，还必须保证日常生活开支不受影响。

　　②每月固定数额的贷款金额

　　很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管*终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。

　　二、寻找房源篇

　　1、挑房子

　　查找楼盘可以分为以下几种方式：

　　①网络搜索

　　②报纸广告

　　③电视及电台广告。

　　④户外及车载广告。

　　2.查价格

　　(1)价格水平

　　要了解楼盘的价格，先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品，在晋城市，商品房是由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出，在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的* 大化才是重因。

　　因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价 值，以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤：

　　读懂楼盘的价格

　　①了解城市整体及区域价格水平

　　了解城市整体及区域价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。

　　②了解价格名词

　　不同的价格名词代表了不同的含义，在长沙市房产市场中，比较通用的价格名词如下：

　　起价：指房产商所销售房屋价格中的* 低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格* 低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。

　　如果是小高层及高层住宅，一楼的价格* 低，也就是起价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。

　　均价：均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

　　* 高价：* 高价是指房产商所销售房屋价格中的* 高价格。以长沙市为例，通常楼层适中、朝南，有良好景观的房屋价格* 高。

　　销售均价：销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在长沙市的实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。

　　成交均价：成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

　　③了解楼盘价格：

　　(1)网络搜索

　　(2)报纸广告

　　(3)电视及电台广告。

　　(4)户外及车载广告

　　(5)直接在售楼处咨询

　　以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道，但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。

　　楼盘的价格是不断变化中的，消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格，不等于过去的价格，也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定，随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。

　　因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业，因楼盘不同差别较大。

　　3、 比较楼盘的价格

　　通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的房产形势下，基本上不取决于成本，而是楼盘的价 值。

　　所谓楼盘的价 值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价 值相加等于楼盘的综合价 值。

　　楼盘综合价 值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价 值，从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

　　三、实地考察篇

　　1、交通状况

　　交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况：

　　①小区外交通状况

　　了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。可以就以下8个问题进行考察：

　　1、公交车到小区吗?

　　2、公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的?

　　3、路途堵车吗?

　　4、从住宅到公交车站的距离是多少?

　　5、夫妻上下班，孩子上学有没有*车到门口，转车方便吗?

　　6、“打的”乘车方便吗?

　　7、小区到中 心区有没有*公交车?

　　8、一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗?

　　②小区内规划情况

　　如果小区内的交通不畅，或者车辆进出量较大，都会影响居住环境。当房屋是期房时，我们可以通过小区规划图及售楼员的讲解了解小区的交通规划。

　　目前，许多开发商提出了“人车分流”的概念，就是汽车在小区外直接进入小区的地下车库，小区内没有汽车的干扰，所以环境质量较高。但是，还是有很多建筑小区都没有采取“人车分流”，因此，在准备购买房子的时候，还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否通畅等等。

　　2、配套设施

　　配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是对近郊区和新住宅区应全面了解。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

　　①小区周边配套情况

　　小区周边配套通常指的是公园、*、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活质量，是决定住宅档次和品位的重要因素，也是衡量住宅性价比的一个重要指标。

　　在考察小区周边配套时应注意以下问题：

　　主要考察重点配套

　　随着城市经济的快速发展，服务性行业及机构层出不穷，配套设施所包含的内容越来越多，但日常生活中每天必不可少的项目只是一部分，因此，要重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便，对日常生活便不构成大的影响。

　　考察自身*需要的配套

　　每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也将各有偏重。在购房时，每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子的家庭可考察周边有无幼儿园、中*校;有老人的家庭可重点考察周边的老年设施和医疗设施;只要自己*需要的设施优良，对你而言，该小区就是配套良好的社区。

　　小区周边居住人群情况

　　古人云：择邻而居。周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题。如有的小区虽然位于中 心地段，但旁边就是“城中村”，外来流动人口复杂，居住的安全就值得考虑。

　　另一方面还需注意的是：一套房屋的使用年限会十分长久。

　　在实际购房中，我们往往会面临以下问题：一是各种配套都符合我们要求的房屋价格可能会相当昂贵。二是现在购买的房屋将来会不会因为周边再建的配套设施升 值或贬值。

　　以上两者都需要我们认真考察小区周边配套设施的未来规划情况。对于第 一条来说，在满足基本生活配套的前提下，如果市政规划未来一段时间内有新建配套设施的小区是可以考虑的。

　　对于第 二条而言，如果市政规划中将有配套建设的利好消息，则房价有望升 值;而如果市政规划中有不好的设施(如将建火葬场、垃圾站、变电站等)可能将会使楼盘贬值，而将来转手也有一定难度。

　　3、房屋质量考察

　　在考察大的配套及交通环境之后，楼盘及房屋本身的品质也是消费者需要重点关注的方面，在楼盘是期房的情况下，可以从以下渠道及方面进行了解：

　　①从楼盘的宣传资料了解楼盘及房屋品质

　　楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。长沙市楼盘销售中主要用到的资料为楼书、楼盘模型、平面图和房型图。

　　a、如何看楼书?

　　在看楼书之前，我们先要认识楼书的性质，楼书类似于产品介绍书，但和产品介绍书* 大的不同是，在聊城房地产领域，楼书通常也充当了广告的角色。这就需要我们在阅读楼书时了解何处为虚?何处为实?

　　一般情况下，楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与* 高价，但通常只写起价);付款方式(一次 性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想);工程量(一般都称规模非常大，就算是只有5～6栋楼);装修与建筑特色;金融方面的利益(称房产升 值快);发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

　　在楼书中要特别注意地理位置图，楼书中的地理位置图并不是由专业部门规划设计的，而是由楼书设计人员按有利于销售的方向绘制的，通常不标准。因此要了解楼盘的实际位置及离配套场所的距离还需要购房者现场查探。

　　同时在楼书上要特别注意诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任。”“一切资料均以政府* 后批准之图以及法律文件为准。”等类的提示。即使没有此类提示，也没有哪家房地产商在楼书上明示：宣传内容绝 对真实。

　　b、如何看楼盘模型?

　　一般来说，模型是比较准确的，但由于以下原因，模型也可能给买房人造成一些误导：密度错觉。沙盘上看起来，一些楼与楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发现楼与楼之间的距离很近。所以在看图的基础上还应向售楼员了解建筑密度数据。

　　设计改变。在方案报审过程中，规划部门要求项目在某些方面进行调整，因此，审定的设计图纸肯定与原来的图纸不同，这样，模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。

　　另外，申报《建设工程规划许可证》前，出施工图时，有关方面经过更深入的研究后，提出对原审定方案做一些局部调整，并报规划同意，这样也会造成原模型与交竣工程的差异。发生以上这两种情况时，开发商一般不会因为这种局部的调整，再花几万块钱重做模型。

　　细节美化。模型公司在模型制作过程中，采用了一些特殊材料，加上灯光等的美化设计，沙盘模型效果一般非常诱人。

　　观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。

　　因此，看模型时要看关键性的地方和数据。比如小区内的交通方式、车库等配套的安放位置，楼栋之间的排列情况(楼栋之间有无遮挡等)。

　　c、如何看平面图?

　　购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿 化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。

　　在看懂平面规划图后，应仔细研究销售平面示意图：

　　方位。目前预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。

　　景观。除了平面图外，通常房产公司还会画上全区配置图，应仔细了解小区内外的道路交通情况。

　　栋距。一般是楼高的0.7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0.5倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。窗户不是面对面地整齐排列，否则隐秘性太差。

　　采光及通风。房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光却隔着三间房，房屋采光很差，就算白天时进屋也一定要开灯。

　　格局与空 间的合理性。室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)，而附属建筑物与主建筑物的面积分配也要成正比。

　　d、如何看户型图?

　　在看懂总平面规划图后，应仔细研究户型图。它将直接决定你购买的房屋情况。一般在房屋销售中，售楼部会提供户型平面图和房型模型。这两种方式都比较抽象，* 大的用处是让您了解到房屋内部各个空 间的分布和之间的关系。

　　由于户型图是墨线图、很少标示比例尺及距离，因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题，使室内空 间看起来更宽敞，如将床、桌子、柜子的尺寸变小，而购房人在完工交房后，才发现摆了床后，室内空 间就所剩无几了。

　　因此，购房人对自己不懂的事项应一一详细了解，若自己看不懂户型图应请专业人士代看、解释，切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略户型图。

　　在看图时，还需注意以下几项：

　　方位：目前户型平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉，方位* 佳;东、西向房屋易东、西晒，使用空调也较耗电，北向房屋则较阴冷。而室内空 间如阳台，因需晒衣，也适合朝南。

　　采光及通风：房屋的采光面越多越好。

　　格局与空 间合理性：室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房)，管道越靠边越好。厨房的空 间是否可容纳双排柜，以及是否预留冰箱、排油烟机的空 间，都可能影响日后使用的便利性。

　　活动空 间：可以试想在房子中活动的情形，体会动线是否流畅，另外走道也不要有太多转折，以免浪费使用面积，厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房。

　　4、现场看房

　　当以上房源考察工作完成后，就进入了实地看房阶段。只有通过实地考察，你才能确定想要购买的房源是否是合适的，和你的心里预期究竟是否一致。

　　(1)考察新房手续及开发商资质

　　考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过以下几方面进行考察：

　　①查看五证二书

　　

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

　　(1)国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　(2)建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

　　(3)建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

　　(4)建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。天津市建委负责开工审批等项工作。

　　(5)商品房预售许可证：商品房预售证的主管机关是天津市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

　　“五证”中*重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

　　在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

　　二书：

　　(1)企业法人营业执照：该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。

　　(2)房地产开发企业资质证书：房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

　　2、考察楼盘配套公建

　　在前几步已经向大家说明了考察楼盘的规划和配套的方式。在实地考察中，除了了解考察重点之外，还需要从细节方面逐一了解：

　　考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共服务设施不配或少配，会给购房者工作、生活带来诸多不便。居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

　　教育设施主要包括：托儿所、幼儿园、*、*等。

　　医疗卫生设施主要包括：医院、门诊所、卫生站、护理院等。

　　文化体育设施主要包括：会所、文化活动中 心、文化活动站、居民运动场馆、居民健身设施等。

　　商业服务设施主要包括：综合食品店、综合百货店、超市、餐饮酒店、中西药店、书店、市场、便民店、其他第三产业设施等。

　　金融邮电设施主要包括：银行、储蓄所、电信支局、邮电所等。

　　社区服务设施主要包括：社区服务中 心、养老院、托老所、残疾人托养所、治安联防站、居委会(社区用房)、物业管理等。

　　市政公用设施主要包括：公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民存车处、居民停车场(库)、公交始末站、消防站、燃料供应站等。

　　行政管理及其他设施主要包括：街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、其他管理用房、防空地下室等。

　　不同区域的配套设施有其不同的特点，消费者在实地考察之前可先上晋城房产网了解一番。

　　查询区域生活配套情况，以便于在实地考察中有的放矢。

文章转载自南通房产超市网